前兩天接到曾和我一起曾在職訓局上課的同學，打電話來跟說他已經脫單了，跟交往2年的女朋友求婚成功，光是求婚這件事就讓他不僅燒腦也燒荷包，沒想到隔天女朋友就約他去看房子，還跟他說：沒房子，爸爸說就別想嫁！他趕緊打來問我買房自備款要多少?買房流程有哪些?

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算，我建議他關於頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。他想知道的購屋流程先說給他聽之後，緊接著提醒他通常與建商簽完不動產買賣契約書之後，就可以開始找銀行申請購屋貸款，向銀行申請購屋貸款的流程也一併提供給他。

【買房│購屋貸款流程】
議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款。（建議在銀行撥款前完成驗屋。）
交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。

【銀行貸款│購屋貸款】
(1) 申請：申辦購屋貸款前，建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較，決定好要跟哪間銀行辦理房貸後，準備以下文件資料並填寫房屋貸款申請書：
.身分證影本及戶口名簿影本
.所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）
.財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）
.買賣契約書影本
※如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。

(2) 估價：銀行會對你的房子進行鑑價評估，房屋類型及座落區域都會列入評估，通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。

(3) 審核：接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出你的可貸額度和貸款利率。

※銀行通知審核結果後，如果對於貸款條件不滿意，可以提出向銀行提出申覆，不過通常申覆成功的機率非常小，建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

(4) 對保：房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。

(5) 設定：接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。

(6) 撥款：所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成撥款作業後，貸款契約也立即生效，接下來就可以進行交屋手續，完成購屋所有流程。

【買房│額外費用】
買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：

契稅（房屋鑑價6%）
印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
仲介費（房屋成交價2%）
地政士代辦費（約3~4萬元）
其他行政規費
裝潢費
家具、家電
外水、外電（約20~30萬元）
綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。

===============買房心得=============

恭喜這對有情人終成眷屬，買房跟結婚一樣真的不能憑著一股衝動，雖然首購的利率低，但房貸一偝就要20年甚至更久，將來如果要買車、養小孩，花費想想又是一筆接著一筆來，這年頭賺錢不容易，好好理財才是至上。