1 / 1

央行打房對一般購屋者有影響嗎?

近期因房地產市場蓬勃發展中央銀行為促進金融穩定及防範銀行資金過度流向不動產貸款,於109年12月7日發布新聞稿,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,主要新增的規範有四點:

(一)公司法人購置住宅:第1戶最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上最高貸款成數為5成,均無寬限期。

(二)自然人第3戶(含)以上購置住宅:最高貸款成數為6成,無寬限期。

(三)都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。

(四) 建商餘屋貸款:最高貸款成數為5成。

參考內容:央行全球資訊網

政府這項最新的政策主要是針對投資客與公司置產加以限制,對於一般的自住購屋者權益並不會受影響!

而上述受到管控的貸款成數及寬限期是什麼呢?讓我們繼續看下去

貸款成數

鑑價金額×貸款成數=可貸款總額

舉例來說:

        一棟台北市的房子你跟賣方談好以1000萬成交,陸續匯了頭期款、完稅款…等給賣方,剩餘尾款想向銀行貸款,但經過A銀行鑑價後認為房屋價值只有800萬,且A銀行規定台北市房子的成數為7成,所以可貸款總額是800萬×70%=560萬而已喔!

貸款成數是影響你可貸金額多寡的重要因子,每家銀行個別訂定標準,基本上會是固定的無法議價,但同一間房子在不同家銀行的貸款成數可能不同,因此建議多詢問幾家銀行多方比較。

寬限期

一般房貸每期都需償還本金及利息,寬限期則是在約定期間內只需繳利息不用還本金,約定期間通常落在三年以內。

許多投資客會利用寬限期只需要還利息這點來減少每個月的開銷,短期內再轉售不動產賺取價差並償還本金。政府為了避免寬限期被投資客濫用,房價被炒高,特此訂立了相關法規,像是個人戶購置高價住宅(註一)或第3戶(含)以上的住宅都是不得申請寬限期的喔!

然而對於打算長期持有房屋的人來說申請寬限期並非是個好的選擇!

舉例來說:

假設貸款金額1,000萬、房貸利率為一段式1.5%、期間30年、本息平均攤還法每期還款金額如下:

▲動用寬限期後的總利息差距高達19萬元之多!

建議一般自住購屋者,除非在購屋初期對裝潢或購買傢俱等大筆開銷感到吃力,需藉由寬限期稍微減輕負擔,否則還是及早還款,減少整體利息支出較好喔!

(註一)高價住宅定義:不動產鑑價金額或實際買賣價格其中一個 在台北市達7,000萬以上、新北市達6,000萬以上、其餘縣市達4,000萬以上 !